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Inviertiendo en bienes raices en USA

29/11/2015 14:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Como el mercado Americano nos ofrece una oportunidad de inversion segura

 

Primero fue la crisis subprime, luego la quiebra del banco de inversión Lehmann Brothers y hoy conflictos políticos propios de los tiempos electorales que anuncian recesión. El caso es que el sector inmobiliario en Estados Unidos no levanta cabeza y se ofrece como una buena oportunidad de inversión, a largo plazo, para el capital extranjero.

Veamos el panorama

Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces de Estados Unidos, NAR, por sus siglas en inglés, los compradores extranjeros fueron un importante motor para el sector inmobiliario en el último año, al sumar compras por 82, 000 millones de dólares, 25% más que el año anterior.

De acuerdo con este organismo, entre marzo de 2010 y el mismo mes de 2011de marzo 2011, el capital mexicano significó 7% de las inversiones inmobiliarias extranjeras, sólo atrás de los compradores canadienses (23%) y chinos (9%), con una inversión valuada en 5, 740 millones de dólares.

¿La razón? el mercado es propicio: precios bajos, un inventario abundante y la certeza de que, eventualmente, la tierra comenzará a retomar su valor. Nunca más que hoy es cierta en Estados Unidos la conciencia de que los Bienes Raíces son inversiones a largo plazo.

El precio promedio pagado por los inversionistas extranjeros, 315, 000 dólares, fue mayor al que pagaron los residentes estadounidenses, que sólo alcanzó los 218, 000 dólares. Esto debido quizá a que, además de tener mayor liquidez, muchos de los compradores externos se decantan por propiedades de tipo turístico, en el segmento residencial alto y en ubicaciones con mejores promesas de plusvalía.

Si bien la NAR tiene bien diferenciadas las preferencias de ubicación de cada nacionalidad de compradores, muy relacionadas con accesibilidad (mexicanos a Texas y Arizona, Chinos al Oeste y Europeos a la costa Este), en los últimos 10 años la Florida ha sido la entidad más popular para el comprador extranjero en general, gracias a su clima, su perfil turístico y la mezcla demográfica que le da riqueza.

Administrar una propiedad a distancia es sencillo

Uno de los mayores temores de los compradores extranjeros es, sin duda, la imposibilidad de cuidar, mantener y manejar su propiedad a distancia; no obstante, desde la crisis hipotecaria de 2008, en Estados Unidos además de la posibilidad de obtener descuentos importantes en la compra de bienes inmuebles, surgió un nuevo modelo de negocio que facilita las inversiones extranjeras en este sentido.

El esquema plantea que, más allá de la compra de un inmueble con precio atractivo, que generará plusvalía, existe la posibilidad de ponerlo en alquiler. Este esquema te permite obtener una rentabilidad garantizada del orden promedio de 5% anual sobre la inversión inicial, que va desde los 50, 000 dólares hasta los 350, 000 dólares, según el perfil del inversionista.

¿Cómo funciona?

Común en otro tipo de inversiones, este modelo lo importó al sector la compañía inmobiliaria Prodigy Network y hoy lo han replicado al menos otras 10 empresas internacionales, la mayoría afincadas en la Florida y Nueva York, aunque también existe el esquema en Texas y California.

Estas empresas acompañan al cliente en todo el proceso de compra, le brindan asesoría legal y fiscal, y finalmente actúan como administradores del inmueble, explica Diego Fischman, de Tango Miami Investments. “Todo esto le da seguridad y certeza al inversionista de que hace lo correcto y su inversión dará frutos”, dice.

Cada compañía tiene sus propias reglas y procesos, algunas brindan seguridad al cliente sobre sus retornos anuales, al depositar las rentas del periodo pactado en una cuenta fiduciaria, al momento de la firma de las escrituras. Este modelo es posible en varias entidades gracias a la gran cantidad de inmuebles que se vendieron a crédito en preventas -previo a 2007-, y hoy siguen desocupados.

No obstante que los precios de la vivienda en Estados Unidos siguen a la baja en todo el país –excepto en Nueva York-, los estados con más demanda por parte de la comunidad latina son California, Texas y Florida, donde en sus momentos más bajos los precios tuvieron descuentos hasta de 70 por ciento.

El esquema plantea que, más allá de la compra de un inmueble con precio atractivo, que generará plusvalía

Inversión, no maldición

Igual que en México, contar con un broker inmobiliario le facilita la vida al inversionista, no sólo para obtener una buena oferta, sino para asegurar el alquiler de la propiedad y minimizar riesgos.

Es así que estas empresas acompañan al comprador desde la búsqueda y elección del inmueble, de acuerdo a según sus necesidades y criterios, y luego durante el proceso de compra y papeleo, pues gestionan la apertura de cuenta bancaria y la constitución de su estructura en sociedad, en caso de que no quiera comprar a título personal.

Los honorarios de este tipo de empresas varían. Miami Tango, por ejemplo, cobra una comisión por la venta del inmueble al vendedor, y luego establece un contrato por administración con el comprador, a quien le cobra de entrada un mes de alquiler y entre 5% y 10% del ingreso anual, de acuerdo a la zona donde se ubica la propiedad.

Si como inversionista decides emprender de manera individual, es necesario que conozcas a fondo los requisitos que el gobierno estadounidense impone a los extranjeros en materia de compra, venta y usufructo de bienes raíces, así como las obligaciones fiscales que adquieres.

Asimismo, es necesario contratar los servicios de un abogado especializado –varios ofrecen sus servicios por Internet y en español-. En términos generales, los requisitos para comprar bienes raíces en Estados Unidos incluyen: cartas de referencia del país de origen (de alguna entidad bancaria), y una cuenta bancaria abierta en aquel país.

También requieres contratar a un contador local que certifique la actividad del comprador y la manera en que generará sus ingresos y el pago de su mensualidad hipotecaria (down payment), que va de entre 20% y 30% en áreas residenciales hasta 40% en áreas comerciales, en caso de que compre a crédito.

No pierdas de vista el tema de impuestos. En Estados Unidos existen dos relacionados a Bienes Raíces: el de herencia o sucesión y el de ganancia ocasional. El primero o Estate Tax, que es el más importante y oneroso, pues indica que si un extranjero compra una propiedad a título personal y muere, sus herederos deben pagar impuestos sobre el valor comercial del inmueble al momento del deceso, a las mismas tasas que un residente.

El beneficio fiscal que el Internal Revenue Service (IRS) concede a los herederos extranjeros asciende a 60, 000 dólares, que se restan del valor comercial del inmueble antes de tasar el impuesto de sucesión a pagar. Es decir, una propiedad de 300, 000 dólares, pagará impuestos sobre 240, 000 para poder ser heredada.

El otro impuesto importante es el Income Tax, o de ganancia ocasional, aplica al momento de revender la propiedad y depende del tiempo que el extranjero sea dueño del inmueble. Si es un periodo mayor a 12 meses, el impuesto será de 20% sobre el valor total de la venta, pero si es el lapso es menor a un año, el impuesto puede ser hasta de 39.6 por ciento.

Las mejores oportunidades

Aún hoy, en Miami, Los Angeles o Texas es posible encontrar ahorros hasta de 50% y comprar departamentos para renta habitacional desde 50, 000 dólares y turística a partir de 75, 000 dólares.

Aunque la mayoría de los compradores mexicanos tienen perfil turístico y demandan en Miami inmuebles de alrededor de 300, 000 dólares, en la playa, para utilizarlos como propiedad vacacional y rentarlos por periodos cortos; “también hay otros con perfil de inversionista, que buscan departamentos en zonas para residentes, pues pretenden rentarlos por año”. Para este perfil, se pueden encontrar buenas inversiones desde 50, 000 o 60, 000 dólares.


Sobre esta noticia

Autor:
Ricardo Marquez (9 noticias)
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Opinión
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