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El alquiler de vivienda 'gratis', un sistema único de Corea del Sur ahora amenazado

12/06/2014 03:38 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

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Durante décadas, los surcoreanos alquilaban su vivienda gratis, pero las dificultades prolongadas del mercado inmobiliario y la caída de las tasas de interés amenazan la supervivencia de este sistema único, que se remonta al siglo XIX.

Según un contrato 'jeonse', el inquilino entrega al propietario una fianza -a menudo equivalente al 40% del valor de la vivienda- en el momento de firmar el contrato de alquiler. Pero si el inquilino se va, recupera dicha fianza.

A mediados de los años 90, cerca de dos tercios de los contratos de alquiler se efectuaban según este sistema en el país.

El sistema le permite al propietario disponer de una importante cantidad de dinero, que puede invertir o incluso comprar con ella otra u otras viviendas para alquilar.

Al final del contrato de alquiler, el propietario devolvía sin problemas la fianza al inquilino, aunque obviamente, se guardaba los beneficios que le había producido la inversión o encontraba a su vez otro inquilino que le pagara una nueva fianza con la que devolver la anterior.

Para los inquilinos, el sistema era también muy rentable, porque suponía una forma de ahorro que podían utilizar para comprar a su vez.

El precio de una vivienda ocupada no suele incluir la fianza del inquilino. El nuevo propietario sólo devuelve esta fianza al inquilino cuando éste entrega la vivienda.

- Préstamo bancario doble -

Este sistema único ha prosperado gracias también a las reticencias de los bancos a conceder créditos inmobiliarios, prefiriendo prestar a las grandes empresas que han tejido el modelo industrial de Corea del Sur.

"La fianza 'jeonse' hacía las veces de crédito bancario, que el comprador de un apartamento reembolsaría años después de su adquisición, una vez que tenía suficientes ahorros (para reembolsar al inquilino que ocupaba la vivienda) y vivir en su bien inmobiliario", explica Kwon Joo-An, analista del instituto Korea Housing en Seúl.

Pero para una parte de los compradores, estos apartamentos eran meros instrumentos especulativos. Compraban estos apartamentos con contrato jeonse a precio reducido antes de revenderlos un poco más tarde mucho más caros gracias a la subida del mercado inmobiliario.

Sólo en 1978, el precio de la propiedad inmobiliaria subió un 49% en el conjunto del país y un 136% en la capital.

"Entonces, el 'jeonse' era una forma de aumentar la riqueza", dice el analista. "El sistema prosperó durante décadas sobre la hipótesis de que los precios inmobiliarios siempre subirían".

Las autoridades han tratado de calmar la burbuja con un abanico de medidas con impacto limitado.

Al final son los factores socioeconómicos los que erosionan la popularidad de los contratos 'jeonse': la desaceleración económica y el envejecimiento de la población.

Desde 2008, las tasas de interés y los precios inmobiliarios caen. La reducción de las tasas reduce la retribución de los propietarios que invierten la fianza que paga el inquilino al principio del contrato.

- El alquiler, tirar el dinero -

El sistema de alquiler mensual, vigente en el resto del mundo, es cada vez más frecuente también en Corea del Sur: en 2010, suponía ya el 50% de los alquileres, frente al 30% 15 años antes.

Debido a la caída de precios, los inquilinos que podrían comprar aplazan la compra, en la espera de una nueva caída de precios.

Y los propietarios reclaman ahora una fianza muy superior a la de antes, que puede llegar a ser hasta el 90% del valor de la vivienda.

Para Kwon Joo-An, "el sistema 'jeonse' no va a desaparecer, pero los propietarios van a tener que optar cada vez más por los alquileres mensuales".

Una evolución que no gusta nada a las jóvenes parejas, a las que les gustaría comprar.

El sistema 'jeonse' ha reforzado la idea de los surcoreanos de que pagar un alquiler equivale a tirar el dinero por la ventana, ya que las mensualidades no se recuperan, contrariamente a la fianza.

Y los precios inmobiliarios habían subido tanto estos últimos años que sin 'jeonse', acceder a la propiedad es imposible para las jóvenes parejas con ingresos medios, incluso después de la caída de precios registrada desde 2008.


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Autor:
Redacción Economía (12813 noticias)
Fuente:
AFP
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